2020年10月9日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設局官網發(fā)布《關于規(guī)范本市新建成品住房建設和銷售管理的通知》（蘇住改房[2020]18號）規(guī)范本市新建商品住房的建設和銷售。 所謂“成品房”，簡單來說，就是商品房銷售協(xié)議中約定的家庭精裝修住房。 該文件的出臺，對開發(fā)商做出了更嚴格的限制，尤其是重慶商品房限價新政策實施以來，在家裝上更多地實現了“利潤空間”。 文件嚴格規(guī)定商品房家裝標準，強化從農田流轉到商品房交付全過程的公開透明，進一步有效遏制各類家裝費用虛高、家裝質量低的現象發(fā)生。 筆者在仔細閱讀全文后，總結出以下要點，希望對讀者有所幫助。
要點一：設定成品房家庭裝修綜合總價最低限額
為保證上海成品房家裝的基本質量和功能，防止實踐中出現劣質家裝的情況，此次新政策規(guī)定了家裝最低綜合價格標準，即總價。家庭裝修的價格不得高于農用地流轉樓層總價的5%至10%，且不高于1000元/平方米（具體由地方政府在農用地流轉條件中約定）。
要點二：成品房家裝工程全周期把控
為規(guī)范成品房市場，將成品房家裝工程的設計、施工、銷售、驗收等環(huán)節(jié)納入調控范圍，加強從農田流轉到最終交付的全周期監(jiān)管。
（一）納入審查范圍的家裝設計文件
根據新政要求，施工圖審查機構應將房屋家裝成品施工圖設計文件納入審查范圍，審查合格后方可使用。
（二）家裝工程納入工程監(jiān)理和質量安全監(jiān)管
根據新政要求，已竣工的住房及家裝工程和土木工程應納入統(tǒng)一工程監(jiān)理和質量安全監(jiān)管。 從事家裝設計、施工、監(jiān)理的單位必須依法取得相應資質證書。
（三）竣工預檢包括家裝工程部分
根據新政要求，竣工房屋在裝修前需進行初步交房檢驗和入戶檢驗； 開發(fā)建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行初步竣工驗收時，應當納入家庭裝修工程部分。 也就是說，房屋裝修完成后才會進行初步檢查。
（四）商品房銷售協(xié)議及家裝材料、設備銷售地點明確
根據新政要求，開發(fā)商應在《商品房銷售協(xié)議》中對竣工住宅的主要家居裝飾材料及室內設施設備的名稱、品牌、型號作出明確約定，但在銷售現場，開發(fā)商還需要披露主要的家裝材料和室內設施設備的名稱、品牌和型號。
關鍵三：家裝標準的固定化和透明度
根據新政要求，在編制建設工程設計文件時，需要明確竣工住宅的施工指標，但不允許隨意更改。 因此，成品房的家裝標準一旦確定并通過審核，開發(fā)商不得根據市場價格的波動隨意更改； 機構審查。
要點四：樣板房所見即所得
(1)不同樓層的成品房需設置樣板房
根據該文件規(guī)定，對于不同樓層的成品房，開發(fā)商應當設置交付標準樣板房。
（2）樣板房必須真實反映成品房的戶型、結構和裝修標準
目前，因樣板房與實際交付不符而引發(fā)的糾紛日益增多。 針對這一突出問題，新政策明確規(guī)定，樣板房必須真實反映成品房的房型、結構、家居裝修標準。 也就是說，樣板房要按照成品房設計文件和家庭裝修施工圖進行施工； 新政還明確要求，成品房交付標準不得高于樣板房及協(xié)議約定的標準。
（3）樣板房在獲得交付通知后三個月內才能拆除，并保留影像數據備查
根據新政策要求，樣板房應保留至該類型成品房取得交付使用通知書后三個月后方可退出，并保留影像資料備查。 這是相對于上海商品房銷售協(xié)議范本中“出賣人應當對樣板房拆除前進行裝修公證”的要求，提出了更高的要求。 開發(fā)商應合理安排標準樣板房的交期。 項目內實體交付標準樣板房時，開發(fā)商也應對樣板房的銷售和交付節(jié)點有充分的把握。 標準樣板房交付拆遷前，開發(fā)企業(yè)需根據協(xié)議要求和政策規(guī)定，對樣板房內的家裝進行公證，以避免萬一出現貴公司無法提供證據的不良后果。一起家居裝修質量糾紛。
要點五：明確開發(fā)建設單位保修責任，為建立責任追究機制做好準備
根據新政策要求，開發(fā)建設單位應負責家裝質量保證、售后服務，并協(xié)調相關責任單位處理投訴； 而且，必要的家裝材料和設備，必須在住宅質量保證書和住宅使用說明書中注明使用說明和包裝。 （保修期內。建設單位不履行或者不認真履行質量保證責任，造成嚴重后果的，建設行政主管部門應當給予通報批評，并將相關違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信檔案和信用等級對問題企業(yè)的不良性質進行公開曝光，對情節(jié)嚴重拒不整改的，將依法嚴厲查處。這對開發(fā)商應對居民質量投訴提出了更高的要求。對于反應悲觀的開發(fā)商，管理部門可能會介入并采取相應的控制措施。
綜上所述，《關于規(guī)范本市新建商品住宅建設和銷售管理的通知》對開發(fā)商新建商品住宅的建設和銷售做出了更加嚴格的規(guī)定。 各開發(fā)商應認真執(zhí)行相關規(guī)定，有效防范自身法律風險。 更好優(yōu)化合肥房地產市場環(huán)境。
附件：《關于規(guī)范本市新建商品房建設和銷售管理的通知》全文鏈接
各省區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局（委），上海市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃教育委員會，有關單位：
為促進我市房地產市場健康發(fā)展，規(guī)范新建商品房的建設和銷售管理，進一步提高商品房質量，保護當事人合法權益，根據《建設工程質量管理細則》、《商品房銷售管理辦法》等有關規(guī)定，結合本市實際情況，現將規(guī)范我市成品房建設、銷售管理如下：
一、規(guī)范房屋建筑竣工管理
（一）本通知所稱成品房屋，是指新建房屋交付使用前，房屋套內功能空間所有固定面的鋪設、油漆、管道、設備及終端安裝，以及門窗、廚衛(wèi)基礎設施等安裝已全部完成。 具有基本功能的房屋。
（二）成品房施工應嚴格執(zhí)行廣東省《成品房家庭裝修技術標準》（DB32/T3691-2019），并符合國家、省、市相關標準、法規(guī)的要求。 鼓勵采用整體衛(wèi)浴、智能化等成套住宅產業(yè)化技術，積極采用紅色建材和紅色施工工法，滿足環(huán)保、衛(wèi)生要求。
（三）竣工住宅建設項目設計文件中應專門設置竣工住宅建設條款，包括竣工住宅建設指標、竣工住宅在新村總體規(guī)劃中的位置（或棟數）、建設情況等。房屋建筑竣工后，按棟進行。
（四）施工圖審查機構應當將房屋、家庭裝修成品施工圖設計文件納入審查范圍，審查合格后方可使用。 通過審核的家裝設計文件不能隨意更改。 確需變更的，開發(fā)建設單位應當報施工圖審查機構審查后，交付標準樣板房進行初檢。
（五）已竣工的房屋家庭裝修工程和土建工程，納入統(tǒng)一工程監(jiān)理和質量安全監(jiān)管。 從事家裝設計、施工、監(jiān)理的單位必須依法取得相應資質證書。
為保證我市成品房和家庭裝修的基本質量和功能，家庭裝修總價不得高于農田轉讓地板總價的5%至10%，且不得高于1000元/平方米（具體由地方政府在耕地流轉條件中約定）。
2.規(guī)范成品房銷售管理
（一）開發(fā)建設單位申請竣工商品房預售許可證前，應當按照不同樓層設置交付標準樣板房。 樣板房應真實反映戶型、結構、裝修標準和施工質量。
（二）標準樣板房交付使用后，開發(fā)建設單位應當組織施工、設計、監(jiān)理等單位進行初步驗收。 預檢合格后，才能向居民開放展示。
（3）樣板房應保存至跳層房竣工交付使用后三個月，并保存影像資料備查。
開發(fā)商、建設單位應提供不同裝修風格的成品住房供消費者選擇，滿足多樣化的住房需求。
（四）房地產開發(fā)企業(yè)應當在竣工房屋銷售協(xié)議中載明主要家居裝飾材料和室內設施、設備的名稱、品牌、型號。 房地產開發(fā)企業(yè)應當在銷售現場公示成品房所使用的主要家居裝飾材料和室內設施、設備的名稱、品牌、型號。
三、規(guī)范成品房初檢交付管理
（一）開發(fā)建設單位應當嚴格執(zhí)行工程竣工初檢制度，按照《技術規(guī)范》等初檢管理相關規(guī)定，進行裝修前的交接初檢和成品房分類。 《成品住房家庭裝修標準》（DB32/T3691-2019）戶初檢。 開發(fā)建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行初次竣工驗收時，應當納入家庭裝修工程部分。 竣工住宅的質量應當符合現行技術標準、規(guī)范、法規(guī)和協(xié)議的要求。
（2）成品房屋交付時，應在房屋質量保證書、房屋使用說明書中注明必要的家庭裝修輔助材料和設備使用說明書及保修期。 成品房的交付標準不得高于樣板房及協(xié)議約定的標準。
（三）開發(fā)建設單位負責家裝質量保證、售后服務，并配合相關責任單位做好投訴處理。 建設單位不履行或者不認真履行質量保證責任，造成嚴重后果的，建設行政主管部門應當給予通報批評，并將相關違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信檔案和信用等級評價；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 對問題企業(yè)的不良本質進行曝光曝光； 對拒不整改、情節(jié)嚴重的，依法予以嚴厲取締。
地方工業(yè)和信息化部門要主動加強與發(fā)展改革、市場監(jiān)管、信訪等有關部門的溝通，構建聯(lián)動工作機制，強化工程質量監(jiān)管，嚴厲打擊違規(guī)違法行為。成品房的銷售、宣傳和樣板房方面的法律。 要加強對新政的分析和宣傳引導，為成品房推廣營造良好的輿論氛圍。
本通知自發(fā)布之日起施行。
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